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Achat d’un appartement ou d’une maison

AVANT DE VOUS ENGAGER, ETUDIEZ VOTRE PROJET

Ne signez pas l’avant-contrat tant que vous n’êtes pas vraiment décidé à acheter.
Pour avoir une bonne appréciation du marché – prix et qualité des logements – n’hésitez pas à en visiter plusieurs avant de vous décider. Lorsque vous en avez sélectionné un, vous avez intérêt à effectuer plusieurs visites à des heures différentes : vous jugerez mieux le quartier, le bruit, l’ensoleillement,… L’acquisition d’un logement ancien peut entraîner des travaux imprévus ; une bonne information sur l’état du logement et de l’immeuble vous évitera des surprises. Prévoyez dans votre budget une marge de sécurité.

AVANT DE VOUS ENGAGER, ETUDIEZ VOTRE PROJET

Ne signez pas l’avant-contrat tant que vous n’êtes pas vraiment décidé à acheter.
Pour avoir une bonne appréciation du marché – prix et qualité des logements – n’hésitez pas à en visiter plusieurs avant de vous décider. Lorsque vous en avez sélectionné un, vous avez intérêt à effectuer plusieurs visites à des heures différentes : vous jugerez mieux le quartier, le bruit, l’ensoleillement,… L’acquisition d’un logement ancien peut entraîner des travaux imprévus ; une bonne information sur l’état du logement et de l’immeuble vous évitera des surprises. Prévoyez dans votre budget une marge de sécurité.
L’état du logement et de l’immeuble. Vérifiez la toiture, les murs, le chauffage, les sanitaires, l’installation électrique,… Faites-vous, si possible, accompagner d’un professionnel pour évaluer l’importance et le montant des travaux éventuels et demandez-lui d’établir un diagnostic complet, seul moyen de savoir à quoi vous vous engagez. Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, renseignez-vous sur l’état des parties communes. Vous pouvez en outre demander au vendeur de consulter le carnet d’entretien de l’immeuble (loi du 10.7.65 ; décret du 30.5.01). Toute mise en copropriété d’un immeuble de plus de 15 ans doit faire au préalable l’objet d’un diagnostic technique portant sur l’état apparent de la solidité du clos et du couvert et sur l’état des conduites, canalisations collectives et des équipements communs et de la sécurité. S’il s’agit de la première vente après la mise en copropriété de l’immeuble ou de toute vente intervenant dans les trois ans suivant la date du diagnostic, le notaire doit porter ce diagnostic à votre connaissance.

Renseignez-vous sur le montant des charges dues par le copropriétaire vendeur. Des travaux ont-ils été éventuellement votés par la copropriété, pour quel montant ? Qui devra les régler ?

Dans certaines zones géographiques ayant fait l’objet d’un arrêté préfectoral, un état parasitaire établi par un expert depuis moins de trois mois est annexé à l’acte authentique ; à défaut, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie du vice caché lié à la présence de termites (loi du 8.6.99 ; décret du 3.7.00). Si le logement est situé dans un immeuble construit avant 1948 et dans une zone présentant un risque de saturnisme (accessibilité au plomb), un état de ce risque, datant de moins d’un an, doit être annexé à tout avant-contrat et à l’acte authentique; à défaut, le vendeur ne pourra s’exonérer de la garantie du vice caché lié au plomb (code de la santé publique : L. 1334-5 et R. 1334-11). Un état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante, doit être annexé à tout avant-contrat et à l’acte authentique ; à défaut, le vendeur ne pourra s’exonérer de la garantie du vice caché lié à l’amiante (code de la santé publique : L. 1334-7 et R . 1334-24).

Vous avez intérêt à convenir avec le vendeur, par écrit, dès l’avant-contrat, par conséquence d’un état positif constatant la présence de termites, d’amiante ou d’accessibilité au plomb, qui effectuera les travaux et comment en sera réparti le coût ? Si vous voulez renoncer à l’acquisition du logement en cas de présence de l’un de ces inconvénients, faites inclure une condition suspensive dans l’avant-contrat.

Vérifiez la surface. S’il s’agit de la vente d’un lot en copropriété, elle doit figurer dans l’avant-contrat et le contrat de vente définitif signé devant notaire. Procurez-vous le règlement de copropriété auprès du notaire ou de l’agent immobilier et lisez-le attentivement ; il précise notamment, les droits et obligations de chaque copropriétaire, fixe la répartition des charges et détermine les conditions d’utilisation des parties privatives et communes de l’immeuble. Si le logement est situé dans un lotissement : demandez à consulter le règlement de lotissement et le cahier des charges : vous devrez en respecter les dispositions. Informez-vous à la mairie sur l’évolution prévisible du quartier et de l’environnement et sur les servitudes publiques ou les contraintes d’urbanisme qui pèsent éventuellement sur le logement. Si vous avez envisagé des travaux modifiant l’aspect extérieur, vous avez intérêt à demander un certificat d’urbanisme pré-opérationnel qui vous indiquera si votre projet est réalisable. Si le logement a été construit ou a fait l’objet de travaux de rénovation lourds depuis moins de dix ans, demandez à votre vendeur l’attestation d’assurance dommages-ouvrage qui a dû être souscrite au moment de sa construction ou des travaux.

Vous êtes décidé à acheter : attention l’avant-contrat vous engage déjà !

Préalablement à la vente, vous signez un avant-contrat qui est généralement passé sous seing privé, c’est-à-dire, sous simple signature du vendeur et de l’acquéreur. Il détermine d’ores et déjà les conditions dans lesquelles se fera la vente. Sa signature vous engage ainsi que le vendeur. Sa rédaction est donc extrêmement importante ; vous avez intérêt à la confier à un professionnel : notaire ou tout autre conseil accepté par le vendeur et par vous-même. L’avant-contrat peut être :
 -soit une promesse unilatérale de vente : le vendeur vous fait une offre de vente par laquelle il vous donne une option sur son logement pendant un délai clairement précisé. Si elle est passée sous seing privé, la promesse unilatérale de vente doit être impérativement enregistrée dans un délai de dix jours à compter de son acceptation, au bureau d’enregistrement de votre domicile ;
-soit un compromis de vente ou promesse synallagmatique, qui correspond à une vente ferme et vous engage au même titre que le vendeur, sauf clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral ou réciproque.

Evitez de signer une offre ou une promesse unilatérale d’achat : elle vous engage fermement à acquérir le logement sans engager le vendeur, tant qu’il ne vous a pas donné son accord sur la proposition que vous lui avez faite. En tout état de cause, si vous signez une offre ou une promesse d’achat avec ou sans l’intermédiaire d’un professionnel, aucune somme ne peut vous être demandée (Code civil : 1589-1).

PRENEZ LE TEMPS D’EN ANALYSER LE CONTENU DANS LE DETAIL

N’hésitez pas à poser des questions au vendeur (ou au professionnel chargé de la transaction) : vous pouvez avec son accord faire modifier les clauses qui vous paraissent défavorables. Veillez à ce qu’y figure le maximum de précisions, notamment :
-le prix ;
-la description détaillée, éventuellement la superficie en m² et les équipements du logement et de ses annexes.  Si vous achetez un logement dans un immeuble en copropriété : la superficie de la partie privative (sans les annexes, caves, et garages,…) dès lors qu’elle est au moins égale à 8 m, doit obligatoirement figurer dans tout avant-contrat et dans tout acte authentique (loi du 18.12.96).
-à défaut de mention de la superficie, vous pouvez demander au juge la nullité de l’acte, au plus tard dans un délai d’un mois à compter de la signature de l’acte authentique.
Vous pouvez demander la nullité de l’avant-contrat sans attendre l’acte authentique ; en revanche, lorsque la superficie a été omise dans l’avant-contrat mais figure dans l’acte authentique, vous ne pouvez plus invoquer la nullité de la vente.
-si la superficie réelle mesurée conformément à la réglementation est inférieure de plus de 5 % à la superficie indiquée dans l’acte authentique, vous pouvez, dans un délai maximum d’un an à compter de l’acte authentique, demander au juge une diminution du prix au prorata du nombre de m² manquants.
Exemple : un acte de vente mentionne une superficie de 100 m².
Prix de vente : 152.449 € (1.000.000 F)
– la superficie réelle = 94 m² : vous êtes en droit de demander une diminution du prix de 6 %, soit 9146,94 € (60.000F)
– la superficie réelle = 95 m² : pas de diminution de prix.

La superficie de la partie privative du lot à prendre en compte est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déductions des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cage d’escalier, gaines embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Lorsque le vendeur est un professionnel, sachez qu’une clause dans le contrat le déchargeant de toute responsabilité en cas de vices cachés est sans effet. Vous pouvez avoir intérêt à faire inclure dans l’avant-contrat des clauses suspensives qui vous assurent que la vente se réalisera sous certaines conditions : par exemple, sous réserve d’avoir revendu votre précédent logement ou d’avoir obtenu un certificat d’urbanisme « pré-opérationnel » qui ne fasse pas apparaître de contraintes nuisant à votre projet.

NE VERSEZ RIEN AVANT LA SIGNATURE DE L’AVANT-CONTRAT

En règle générale le vendeur, pour vous réserver le logement, vous demandera une somme, négociable, qui peut représenter 10 % du montant de la vente.
Si un professionnel est mandaté pour effectuer la transaction, vous ne versez aucune somme directement au vendeur mais un chèque au nom du professionnel mandaté (agent immobilier, notaire par exemple).
Si vous traitez directement avec un vendeur non professionnel, vous avez intérêt à consigner toute somme versée chez un séquestre (notaire, agent immobilier ou tout autre professionnel présentant une garantie financière) que vous aurez choisi avec le vendeur. En tout état de cause, vous ne devez rien verser avant l’expiration du délai de rétractation. Faites préciser clairement dans l’avant-contrat les conditions dans lesquelles vous pourriez récupérer la somme versée si la vente ne se faisait pas.
-S’il est précisé dans l’acte que vous avez versé des arrhes valant dédit réciproque, vous pourrez renoncer à acheter en perdant vos arrhes, et inversement le propriétaire pourra renoncer à vendre en vous remboursant le double des arrhes versées.
-S’il est précisé dans l’acte que vous avez versé un acompte, votre vendeur et vous, êtes engagés irrévocablement.

Toutefois si vous n’obtenez pas le ou les prêts que vous avez demandés ou si l’une des conditions suspensives que vous avez eu la précaution de faire inscrire dans l’avant-contrat, joue, l’avant-contrat est annulé et les sommes que vous avez versées vous sont alors obligatoirement remboursées.

A compter du 1er juin 2001 (loi du 13.12.00), vous disposez d’un délai de rétractation de 7 jours…

Vous êtes acquéreur non professionnel d’un logement neuf ou ancien, vous signez un avant-contrat sous seing privé, promesse unilatérale ou compromis de vente : vous disposez d’un délai de 7 jours pendant lequel vous pouvez, le cas échéant, revenir sur votre engagement. Si vous souhaitez vous rétracter, vous devez le faire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception dans le délai de 7 jours, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant l’avant-contrat ou sa remise par tout moyen présentant des garanties équivalentes.

Si vous signez l’avant-contrat directement avec un vendeur non professionnel, vous ne versez aucune somme avant l’expiration du délai de rétractation de 7 jours. Un versement peut être prévu après l’expiration du délai de rétractation ; l’avant-contrat est alors conclu sous la condition suspensive de la remise de la somme convenue entre le vendeur et l’acquéreur, à une date déterminée.
Si vous signez l’avant-contrat avec un professionnel mandaté (notaire, agent immobilier ou tout autre professionnel), toute somme qui vous est demandée doit être versée entre les mains du notaire ou du professionnel disposant d’une garantie financière. En cas de rétractation, la somme que vous avez versée, le cas échéant, doit vous être restituée dans un délai de 21 jours, à compter du lendemain de la date de rétractation…ou d’un délai de réflexion de 7 jours. Avant de signer un acte authentique, vous bénéficiez d’un délai de réflexion de 7 jours, sauf si l’acte authentique fait suite à un avant-contrat sous seing privé pour lequel vous disposez de la faculté de vous rétracter. Si vous signez directement la vente sans avant-contrat, ou si l’avant-contrat est passé en la forme authentique vous bénéficiez du délai de réflexion. Dans le cas où vous bénéficiez du délai de réflexion, vous ne versez aucune somme avant l’expiration du délai de 7 jours, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant le projet d’acte ou de sa remise par tout moyen présentant des garanties équivalentes.

DERNIERE ETAPE : LE CONTRAT DE VENTE DEFINITIF

C’est le contrat de vente, par acte authentique, établi par le notaire dès que toutes les conditions pour la vente sont réunies. Il est signé par vous, le vendeur et le notaire (le notaire du vendeur et / ou le vôtre). Si vous avez demandé à votre notaire et à celui du vendeur de collaborer à la rédaction de l’acte, ils le signent tous les deux ; les honoraires dûs pour l’acte sont alors partagés entre les deux notaires. Vérifiez avec le notaire que l’acte authentique comprend les clauses ou annexes qui doivent y figurer, ainsi que les clauses essentielles que vous avez eu la précaution de faire inscrire dans l’avant-contrat. Assurez-vous qu’entre votre visite et la signature de l’acte de vente, il n’y a pas eu de modification dans le logement et que les équipements prévus existent toujours. Vous versez le solde du prix et les frais notariés à la signature du contrat de vente. La remise des clés se fait à cette date chez le notaire, sauf convention particulière. Même si cela est prévu dans l’avant-contrat, ne prenez pas possession des lieux et a fortiori ne commencez pas de travaux avant le transfert de propriété, c’est-à-dire la signature du contrat de vente chez le notaire. Le notaire qui a rédigé l’acte en garde un original (la minute). Il vous remet ultérieurement une copie qui constitue votre titre de propriété. Conservez-le précieusement.