DOSSIER: Formules innovantes d'accession à la propriété

Partie 1 : Le contexte

Le besoin d’accession à la propriété concerne une large partie de la population française puisque seulement 58% des Français sont propriétaires. Parmi cette population une part des Français ne peut devenir propriétaire non pas pour des raisons de non solvabilité auprès des banques mais uniquement par respect de leurs convictions religieuses. En effet l’Islam interdit le riba (le prêt à intérêt), de le prendre ou de le donner, et un certain nombre de musulmans (selon un récent sondage sur les 65% de personnes interrogées qui se privent de tout emprunt à intérêt, plus de 12% ont déclaré ne pas le faire pour des raisons uniquement religieuses[1]) s'abstiennent en attendant l’arrivée de produits financiers en conformité avec leur religion.

Pour trouver des solutions d’accession alternatives aux crédits bancaires nous nous sommes penché sur les différentes mesures avancées pour favoriser l’accession à la propriété depuis la remise du rapport[2]  de l’ANIL à Gilles De Robien en avril 2003. De ce rapport, il ressortait deux voies insuffisamment exploitées : la Location-Accession (loi de juillet 1984) et la SCI dite Berke-Sadoun[3], du nom des deux personnalités qui l’avaient proposée comme une alternative au crédit.

La SCI Berke-Sadoun, correspond à une société civile immobilière dans laquelle le locataire prend participation au capital et rachète au bailleur-vendeur (associé initialement majoritaire de la SCI) les parts correspondant à son appartement ou sa maison. Tandis que la location-accession, s'appuie sur le régime d'une loi du 12 juillet 1984 (loi n° 84-595). Là, l'accédant est locataire un certain nombre d'années et le bailleur propose au locataire le bien qu’il occupe avec une valeur d'option qui est définie dès le départ dans le contrat de location.

Cette formule souple qui permet de « tester avant d’acheter » n’a pas trouvé un écho favorable chez les aménageurs immobiliers qui ne l’ont pratiquée que de manière marginale sur des fins de commercialisation de programmes immobiliers ou des ensembles de logements collectifs devenus « invendables » et/ou « ingérables » en copropriété du fait de l'importance des dégradations.

Quelques années plus tard la Location-Accession est néanmoins revenue sur scène par son ré-aménagement en 2004 avec le Prêt Social Location Accession, PSLA, (défini par la circulaire n°40-04 du 30 mars 2004), dont les programmes fleurissent partout, mais essentiellement en province aujourd’hui.

L’idée de la SCI Berke-Sadoun a fait son chemin, elle peut s’apparenter à une nouvelle forme de SCI : la SCIAPP (Société Civile Immobilière d’Accession Progressive à la Propriété) qui a été portée par Christine Boutin, l’actuelle ministre du logement, dans le cadre de la loi de l’Engagement National pour le Logement (ENL) du 13 juillet 2006. On attend désormais les arrêtés pour lui donner une forme concrète. Cette SCI est exactement l’implémentation du modèle d’accession basé sur la « musharaka mutanaqissa » ou « participation dégressive » qui est couramment utilisée en finance islamique.

Dans ces deux solutions en plus du concept novateur d’accession progressive, voire réversive, l’attrait tient essentiellement dans les avantages fiscaux concédés et les plafonds de prix pratiqués à la fois pour les loyers et pour les montants d’acquisition. En revanche, ces solutions étant réservées aux bailleurs HLM, elles ne peuvent pas constituer un produit transposable en l'état par les banques et les sociétés de logement privatif. Face à ce constat, notre souci a été de trouver un aménagement général à ces deux nouvelles formules d’accession afin de proposer des produits pour le grand public, valables en dehors du cadre restrictif du logement social.

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Notes :
[1]  Selon un sondage réalisé en mai 2008 par l’Ifop pour le compte de l’IFAAS (www.ifaas.com) et d’AIDIMM.

[2] AILLERET Bernard et VORMS Bernard, Des formules innovantes pour encourager l’accession sociale, rapport de l’ANIL, 18 avril 2003, http://www.anil.org/envois/Rapport.PDF, http://www.anil.org/envois/Accession_progressive.pdf, http://www.anil.org/envois/Annexes.pdf.

[3] Rapport de l’ANIL : ibid.
M. Vorms co-auteur de ce rapport avait à juste titre souligné, lors d’une table ronde sur  « L’immobilier demain… » animée par Monsieur Guy Portmann du SNAL, que cette formule « mérite aussi d’être expérimentée car c’est un système souple de transmission de propriété qui présente l’avantage de répondre à tous les critères du prêt islamique » (Cf. compte-rendu AG2003_2-2.doc de  l’assemblée générale de l'Observatoire National des Marchés de l'Immobilier du mardi 1er juillet 2003). Version succincte : www.onmi.org.

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