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Recherche de solutions sans frais d’intérêts bancaires

Le crédit propriétaire était une formule courante dans les années 70 où dans les endroits à très faible spéculation pour attirer les acquéreurs potentiels. C’est une promesse d’achat avec une clause de jouissance immédiate et un échéancier de paiement étalé sur plusieurs années consenti par le vendeur. Elle était souvent le résultat d’une négociation et d’une parfaite confiance mutuelle entre l’acheteur et le vendeur. Cette solution très marginale qui déplait aux notaires par son côté non achevé nous parait utopiste aujourd’hui car les propriétaires ont toute facilité pour trouver acheteur de leurs biens avec un paiement comptant.

Le crédit propriétaire était une formule courante dans les années 70 où dans les endroits à très faible spéculation pour attirer les acquéreurs potentiels. C’est une promesse d’achat avec une clause de jouissance immédiate et un échéancier de paiement étalé sur plusieurs années consenti par le vendeur. Elle était souvent le résultat d’une négociation et d’une parfaite confiance mutuelle entre l’acheteur et le vendeur. Cette solution très marginale qui déplait aux notaires par son côté non achevé nous parait utopiste aujourd’hui car les propriétaires ont toute facilité pour trouver acheteur de leurs biens avec un paiement comptant.

Quand au viager, qu’il soit occupé ou libre, il conditionne la vente au décès du propriétaire en privant les héritiers de tout droit d’héritage sur le bien. De ce point de vue, le viager n’est pas conforme à la jurisprudence islamique. Les offres de viager en France sont essentiellement des viagers occupés. Pour toutes ces raisons nous n’avons pas jugé utile d’y porter plus d’attention que cela.


1. Survol des formules juridiques possibles

Permettre aux ménages qui le souhaitent, et ils sont largement majoritaires, de devenir propriétaires de leur logement est un objectif qui ne prête plus guère à controverse. Pour accroître le nombre des accédants à la propriété, il faut alléger les exigences de départ, notamment d’apport personnel et de revenu, qui permettent d’y prétendre ; cela peut aussi contribuer à la mixité sociale, lorsque l’on encourage l’accession dans des quartiers que l’on souhaite requalifier, ou que l’on permet à des ménages modestes d’acquérir dans des zones géographiques dont ils sont exclus par le niveau des prix. Les ménages auxquels leur situation interdit d’accéder par des moyens traditionnels pourraient bénéficier des conditions financières et fiscales de la construction locative sociale, sachant que le prêt (de type PLS) souscrit par le bailleur pourrait leur être transféré à l’issue d’une première phase locative.

Cette façon de faire présente des avantages en termes de souplesse, de sécurité et de mixité. Dans le cas où il n’est pas en situation de lever l’option qui lui est offerte d’acquérir son logement, le ménage peut y demeurer à titre de locataire, sans dommage pour le bailleur, puisque l’équilibre de l’opération repose sur un financement locatif. Ceci permet surtout de définir dès l’origine les conditions de prix et de financement de l’ensemble de l’opération. Un rapport du mois d’avril 2003 [ANIL2003] proposait que l’État mette à la disposition des collectivités locales et des opérateurs, qu’ils soient publics ou privés, une palette d’outils auxquels ils pourraient recourir, le cas échéant en les associant à l’occasion de certaines opérations. En septembre 2004 le PSLA a vu le jour, venant combler les failles de la location-vente par la Location-accession. Le ménage est locataire d’un logement sur lequel il bénéficie d’une forme de promesse de vente : il verse en plus de son loyer une somme qui viendra constituer son apport personnel s’il décide de lever l’option d’achat. L’évolution de la société rend encore plus impérieuse ce souci de sécurité : divorce, chômage et mobilité sont des événements dont la probabilité s’accroît. Cependant l’opération doit être sécurisée et ne doit pas être irréversible, au moins dans une première phase. La volonté de répondre aux aspirations des ménages conduit à rechercher des dispositifs sécurisants, permettant de dépasser le handicap majeur que constitue l’absence d’un apport personnel ou d’une capacité de remboursement suffisants.

L’attention de notre association se porte sur la promotion de montages juridiques et financiers offrant la possibilité de passer par étapes, et dans un même logement, du statut de locataire à celui de propriétaire, voire de bénéficier du statut de propriétaire occupant, sans pour autant être le seul propriétaire du logement, ou même propriétaire de la totalité du logement. Il s’agit de permettre au ménage d’accéder sans attendre de disposer de l’apport personnel exigé par une opération traditionnelle, de faire qu’il puisse réaliser son opération à un rythme compatible avec l’évolution de sa situation personnelle, de lui offrir les atouts du statut de propriétaire occupant sans lui imposer l’effort financier exigé par l’achat de la totalité de la valeur patrimoniale de son logement, de permettre à des locataires de devenir propriétaires du logement qu’ils occupent, voire d’accroître le pourcentage de propriétaires dans certaines localisations déterminées ou de certains ménages, plus généralement d’assurer une certaine flexibilité des statuts et des opérations.

Le montage d’une SCI dont le logement est la propriété d’une personne morale et dont le ménage ne possède pas toutes les parts peut répondre à une accession progressive. Le ménage accédant serait associé à un partenaire qui serait propriétaire du reste des parts. Ce partenaire pourrait être un organisme de logement social ou une SCI de type familiale. Sur la base d’une étude réalisée par certains membres d’Aidimm, il s’avère que tout projet d’accession réussie devra respecter les critères suivants :

• Mixer de l’épargne et des loyers (comme dans le PSLA)
• Associer des produits d’investissement immobilier avec appel public à l’épargne à des avantages de défiscalisation (SCPI Robien)
• Coupler dans un même programme des avantages pour locataire à des incitations pour investisseur tout en essayant de préparer le locataire afin de devenir un propriétaire responsable (PSLA)
• Permettre de compenser la qualité moindre du logement social par des avantages fiscaux supplémentaires (Robien social : déduction forfaitaire de 40% des loyers au lieu de 6 % Borloo).

2. Location-accession (Loi du 12 juillet 1984)

La loi sur la location-accession, complétée par plus d’une dizaine de textes pour parfaire l’ensemble du dispositif juridique et financier, est à l’heure actuelle le montage le plus achevé pour permettre l’accession à la propriété après une phase d’occupation préalable. Le contrat de location-accession est une promesse unilatérale de vente, assortie d’un bail dont la durée n’est pas réglementée, mais qui est censée se situer entre quatre et huit ans. La loi d’ordre public détermine la forme et le contenu du contrat et organise, dans le détail, les différentes étapes de l’opération, ainsi que les relations entre le locataire accédant et le vendeur à tous les niveaux. Porteur de grandes espérances, tant pour satisfaire les besoins d’accédants sans apport personnel, que pour soutenir l’activité du bâtiment, cette loi n’a jusqu’à présent rencontré que peu de succès.

La location-accession a comme ancêtre la Location-vente, création de la pratique, utilisée essentiellement pour solder les fins de programmes. La location-vente était en fait un contrat de location assorti d’une promesse de vente. Le locataire bénéficiait d’un bail classique d’une durée de trois ans non renouvelable, mais le loyer payé comprenait un loyer de base correspondant à l’usage immédiat du logement et une sorte de surloyer correspondant à une épargne complémentaire destinée à s’imputer sur le prix d’acquisition. Si la vente ne se réalisait pas, cette épargne était restituée au locataire. La promesse de vente, quant à elle, était accompagnée, comme il se doit, d’une indemnité d’immobilisation égale à plusieurs mois de loyer. Cependant, ce montage ne résolvait pas les difficultés des accédants en matière de financement, puisque sous réserve d’un apport personnel, les mêmes prêts que pour une accession immédiate leur étaient offerts. En outre, dans le cas où la vente ne se réalisait pas, les conséquences pour le client n’étaient pas minces, puisqu’il perdait, non seulement l’usage du logement, mais également le montant de l’indemnité d’immobilisation versée.

3. Le PSLA

Le dispositif de location-accession [HLM2005], créé par la loi n°84-595 du 12 juillet 1984, a été renforcé au cours de l’année 2004 par le prêt social de location-accession (PSLA) dont l’objectif est de permettre à des ménages modestes et notamment sans apport personnel d’accéder à la propriété en toute sécurité. Le nouveau mécanisme donnera la possibilité à des ménages modestes, ne parvenant pas à s’intégrer dans les schémas classiques d’accession à la propriété notamment en raison d’un apport personnel insuffisant, d’acquérir un logement dans des conditions optimales de sécurité. Les plafonds de ressources retenus pour les bénéficiaires de ce dispositif sont ceux du prêt à l’accession sociale (PAS). Il convient également de souligner que le nouveau dispositif ne s’applique qu’aux logements neufs.
Pendant la première phase de l’opération, dite « phase locative », le logement appartient à une personne morale opératrice de location-accession (organisme HLM, SEM, promoteur privé). Le ménage habite le logement en contrepartie d’une redevance locative plafonnée et constitue un apport personnel. Pendant cette phase, l’opérateur finance le logement à l’aide d’un PSLA et bénéficie, pour assurer son équilibre, de la TVA à taux réduit et d’une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans. A l’issue de cette première période, le ménage peut se porter acquéreur ou non de son logement pour un prix déterminé à l’avance, plafonné et minoré forfaitairement pour chaque année de phase locative. En cas d’acquisition, les avantages fiscaux dont a bénéficié l’opérateur se transfèrent au ménage. Les opérations financées en PSLA sont par ailleurs dotées de dispositifs de sécurisation consistant en des garanties de rachat et de relogement destinées à protéger le ménage en cas d’accident de la vie. Les opérations de location-accession sont soumises à l’agrément du préfet du département d’implantation du logement. La demande d’agrément doit être formulée par l’opérateur avant le démarrage des travaux du logement. Pour l’année 2004, 10 000 logements ont pu bénéficier d’un tel agrément. Divers programmes de constructions sont lancés en France, beaucoup dans l’Ouest de la France. La région de Seine-Maritime (Opac de Rouen) a été tout particulièrement sélectionnée pour des expérimentations de PSLA.

4. Montage de SCI

Il existe deux grandes sortes de SCI, celles qui sont sous le régime de l’Impôt sur le Revenu (IR) et celles qui sont soumis à l’Impôt sur les Sociétés (IS). C’est souvent l’objet des statuts qui implique un régime. Toute SCI est libre de choisir l’IS dès sa constitution. Quand la SCI est composée de personnes physiques et morales, les personnes morales sont soumises à l’IS même si la SCI est sous le régime de l’IR. Quand une SCI est soumise à l’IR on dit que la société est transparente ou translucide. Cette appellation traduit le fait que vis-à-vis de l’administration, la société ne paie pas d’impôt. Ce sont les associés qui l’acquittent, bien qu’une déclaration fiscale soit effectuée par la société. Il existe une grande confusion sur les sources d’information issues des sites web dont les FAQ ne sont pas toujours réactualisées avec le changement de réglementation. En effet le régime applicable aux plus-values a considérablement changé depuis le 1er janvier 2004 (Cf. Annexe).

Selon ce régime [BUHL2004] défini par les articles 150 U à 150 VH du Code général des impôts, les plus-values ne sont plus taxées comme des revenus supplémentaires dans le patrimoine du contribuable (et donc au barème progressif de l’impôt), mais d’une manière forfaitaire aux taux de 16%. En réalité cette imposition supporte aussi les prélèvements sociaux de 10% ; la plus-value sera donc taxée à 26% (ou 27% en comptant les droits de partage). C’est directement le notaire qui fait la déclaration de plus-value lors de la cession de l’immeuble. L’exonération des cessions de biens dont le prix est inférieur ou égal à 15.000 € ne semble pas applicable aux cessions de parts sociales [LITEC2004]. Le cadre des SCI est pratique pour permettre à plusieurs personnes morales ou physiques de prendre part à un investissement commun. Les participations sont sécurisées et le fonctionnement reste assez souple. La fiscalisation est la même que celle applicable au revenu foncier à titre individuel. De prime abord il n’y a pas le moindre intérêt à acheter le logement familial par le biais d’une SCI, et surtout pas d’intérêt fiscal. Car une société est faite pour réaliser des bénéfices, ce qui ne peut être le cas si le logement est occupé par les associés. Une société qui se constituerait sans intention des associés de faire des bénéfices serait entachée de nullité car il lui manquerait un principe fondamental, l’affectio societatis. D’une manière générale, la création d’une société ne doit jamais être inspirée par le seul motif d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales normalement dues. En revanche, une SCI est un support utile, en alternative à l’indivision, pour l’achat d’un bien destiné à la location. Car une SCI permet la mise en commun de capitaux avec les avantages suivants :

    une plus grande facilité de gestion et de mouvement des associés par le mécanisme de la cession des parts sociales.
    le fait qu’un ou plusieurs associés cédant leurs parts, ne remettent pas en cause l’existence de la société, ni la propriété de l’immeuble.
La constitution d’une SCI crée une « personne morale » distincte des personnes physiques porteuses de parts. Ceci permet à la SCI de louer une partie de la propriété (habitation ou terrain) à une personne physique associée ou non, ouvrant droit par exemple à l’APL pour le locataire.

Cependant la SCI n’invente pas le moyen d’investissement, elle ne remplace pas non plus le crédit bancaire.
En fonction de leur objet, on distingue plusieurs types de SCI :

• SCI de location, ayant pour objet principal l’administration ou la gestion d’un ou plusieurs immeubles locatifs,
• SCI de construction-vente (SCICV), ayant pour objet de construire des immeubles en vue de les revendre à des tiers,
• SCI d’attribution, ayant pour objet l’acquisition ou la construction d’immeubles destinés à être attribués (et non vendus) aux associés,
• SCI de placement immobilier, plus connue sous le nom de SCPI.